【财经分析】市场持续低迷 美房地产行业组织呼吁美联储停止加息

　　就在美国房地产市场遭受美联储加息重创持续低迷之际，美国三大房地产行业组织抵押贷款银行家协会（MBA）、美国全国房地产经纪人协会（NAR）和美国全国房屋建筑商协会（NAHB）近日联合致信美联储主席杰罗姆·鲍威尔，敦促美联储停止加息，以期行业稳定和经济持续增长。

　　在9日写给鲍威尔的信中，三家房地产行业组织要求美联储不再考虑进一步加息，并在住房金融市场企稳之前暂停出售更多的抵押贷款支持证券。这也是自美联储2022年3月开始加息以来，该行业组织团体首次与美联储直接对话。

　　信中说，围绕美联储利率政策的“持续的市场不确定性”正在冲击美国房地产市场，这种不确定性可能会蔓延至更广泛的经济领域。美联储持续加息“加剧了住房负担能力，并对房地产市场造成了额外的干扰。房地产市场已经在努力适应抵押贷款发放量和房屋销售量的急剧下降。（美联储）进一步加息会给经济增长带来更广泛的风险，加大经济衰退的可能性和程度。”

　　三家房地产行业组织认为，鉴于住房活动占美国国内生产总值（GDP）的近16%，任何进一步加息之举都可能对整体经济增长构成威胁。因此，其敦促美联储向市场作出两项明确声明，包括不考虑进一步加息，以及在住房金融市场企稳、抵押贷款与国债利差正常化之前，美联储不会抛售其持有的任何抵押贷款支持证券，为市场提供更多关于美联储利率路径及其抵押贷款支持证券投资组合计划的确定性，减少交易员和投资者的波动性，确保房地产市场不会引发美联储一直努力避免的经济硬着陆。

　　多项数据显示，自美联储去年3月至今大幅加息525个基点以来，美国房地产市场格局发生了显著变化。在加息影响下，30年期固定抵押贷款平均利率急剧攀升至7%以上，为23年来最高水平，且日益迫近8%高位。

　　美国全国房地产经纪人协会公布的最新数据显示，8月美国成屋销售同比剧降15.3%。同时，作为未来经济活动领先指标的待完成销售成屋量环比下降了7.1%，表明很多购房者在借贷成本上升的情况下正在逃离市场。

　　同时，房地产市场活动回落重创抵押贷款市场。根据抵押贷款银行家协会发布的数据，截至9月29日的一周，申请抵押贷款量降至1996年以来的最低点。该协会代表了单一和多户贷款的融资行业。受此影响，该行业近期出现大量裁员。

　　例如，美国第四大抵押贷款机构美国银行（US Bank）的抵押贷款部门今年夏天大幅裁员，而富国银行（Wells Fargo）也在今年早些时候裁减了500余名抵押贷款银行家。

　　不仅如此，房屋建筑商在经历了今年春季的销售旺季后也失去了热情，更多房屋建筑商认为楼市现状不佳。美国全国房屋建筑商协会发布的数据显示，9月房屋建筑商信心指数连续第二个月下滑。该协会代表了美国房屋建造、改建和多户建筑行业逾14万会员。

　　协会主席艾利西亚·休伊（Alicia Huey）是阿拉巴马州伯明翰市一名定制住宅建筑商和开发商。他在一份声明中表示，房屋建筑商信心连续两个月下滑的同时抵押贷款利率跃升至7%以上，大大削弱了买家的购买力。

　　不过，尽管房地产行业对市场低迷感到担忧，美联储在近期货币政策会议及相关表态中已明确表示，进一步加息仍在其考虑范围之内，并计划在更长时间内将联邦基金利率水平保持在较高位置。

　　鲍威尔在结束9月货币政策会议后的新闻发布会上表示，如果经济如期发展，制定货币政策的联邦公开市场委员会预计，截至今年底联邦基金利率的适当水平将在5.6%。这也意味着，美联储或在今年剩下两次会议上再加息一次，加息幅度在25个基点。

　　美国达拉斯联储主席洛里·洛根近日警告称，如果经济保持强劲，投资者需要对“限制性金融环境将持续”做好预期，直到美联储实现2%的长期通胀目标。美国波士顿联储主席苏珊·柯林斯（Susan Collins）也认为，即便近期美国通胀数据令人鼓舞，但现在宣布胜利仍“为时过早”，不排除进一步加息。